土地契約では、売主または不動産会社と、さまざまな書類・契約書を交わします。文書の内容・性質によっては収入印紙の貼付が必要となるため、印紙代の準備が必要です。

「収入印紙って何？」「なぜ契約するのに印紙代が必要になるの？」
そんな疑問にお答えして、本記事では、土地契約にかかる印紙代の詳細をまとめました。文書の種類や適用される軽減措置についても解説いたします。あわせてご確認ください。

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1. 土地契約にかかる印紙代とは

土地契約では書類の準備とともに印紙代を用意しておかなければならないケースもあります。

どのような場合に印紙代が必要となるのかを見ていきましょう。

1-1. 課税文書にかかる「印紙税」

土地契約に関する書類のいくつかは「課税文書」に該当します。

課税文書とは、納税義務が課せられる文書です。
課税文書の根拠は、「印紙税法」です。

全ての文書が該当するわけではなく、文書の作成によって経済的な利益・事由が発生する20種類の文書を指します。

収入印紙を貼付することは、国に税金を納めることです。いかなる理由があっても「納付しない」という選択肢はありません。

1-2. 不動産売買契約書は軽減税率が適用される

印紙税の税額は、文書の種類（第1～20号）ごとに詳細が決定されています。

たとえば、土地契約で取り交わす「不動産売買契約書」は、「第1号文書：不動産の譲渡に関する契約書」に該当します。第1号文書で設定されている税額を確認し、適切な印紙税を納付しなければなりません。

ただし、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成される不動産売買契約書については、軽減措置の対象です。20～50%の軽減税率が適用され、印紙税納付額を低く抑えられます。

契約書に記載されている額面が10万円以上の場合は、以下の税額表の税額から該当する印紙税額を割り出しましょう。

参考：印紙税額｜国税庁

2. 土地契約で印紙代が必要な文書

土地契約を行う際、印紙代が必要となる文書はさまざまです。どのような文書があるのか、具体的に見ていきましょう。

2-1. 不動産売買契約書

不動産売買契約書とは、買主・売主が取引対象の不動産について金額や条件・内容等を取り決め、明文化した文書です。売買契約のベースとなる書類のため、土地契約では非常に重要な契約書です。

契約書には、売買の目的物・売買代金や支払い方法など、契約の内容が詳細に記載されているのが一般的です。

不動産売買契約書は、印紙税法別表第1号の「不動産の譲渡に関する契約書」に該当するため、印紙税の納付が必要です。

関連記事：売買契約書の印紙代はいくら？必要性や金額を解説 | jinjerBlog

2-2. 売買契約変更の覚書

売買契約変更の覚書とは、不動産売買契約書の内容に変更があった場合に取り交わす書類です。

土地契約を進めていると、途中で金額の増減があったり条件を変更したりすることがあるかもしれません。このような場合は元の契約内容を補完するかたちで「覚書」を作成して変更を加えます。

「覚書」と聞くと、法的効力が弱そうに思えるかもしれません。しかし売買契約変更の覚書は、正式な契約書と同等の法的効力があります。

内容的には「不動産の譲渡に関する契約書」と同じと見なされるため、第1号文書に準じた印紙税の納付が必要です。

2-3. 実測清算確認書

実測精算確認書とは、売買の対象である土地を実測したときに契約書の面積と異なっていた場合に取り交わす確認書です。

土地契約では、取引前に実測をして誤差を確認します。実測後、契約書に記載されている土地面積が増減すると分かった場合は、増減分の面積を清算しなければなりません。

売却金額の変更が必至となるため、「確認書」を交わし、改めて売主・買主の合意を示す必要があるのです。

実測精算確認書は、契約金額に変更を加える重要な書類です。「不動産の譲渡に関する契約書」に等しいとされ、収入印紙を貼付しなければなりません。

2-4. 土地交換契約書

土地交換契約書とは、土地を交換して所有権を移転させる場合に取り交わす契約書です。第1号文書の「不動産の譲渡に関する契約書」と見なされるため、印紙税の納付が必要です。

契約書に金額が記載してある場合は、金額に対応する印紙税が必要です。一方、記載がない場合は、一律200円の印紙税を納めます。

参考：印紙税額｜国税庁

2-5. 借地権譲渡契約書

地主に土地を借りている場合、地主の許可を受けて借地権を第三者に移すことが可能です。実際に借地権を移転させる場合は、借地権所有者と譲渡者とが「借地権譲渡契約書」を取り交わすこととなるでしょう。

借地権譲渡は、第1号文書「土地の賃借権の譲渡に関する契約書」と第15号文書「債権譲渡に関する契約書」に該当します。

印紙税法では「第1号文書と第3号文書から第17号文書までに該当する文書は1号文書として処理する」という決まりがあります。

借地権譲渡契約を結んだ場合は、第1号文書の税表に基づいて印紙税を納付しなければなりません。

参考：2以上の号に該当する文書の所属の決定｜国税庁

2-6. 不動産購入申込書

不動産購入申込書とは、土地の購入を希望する買主が売主に対し購入の意思を表示するための書類です。買主は、書面に購入希望条件を記載して、売主に提示します。

ただし、「別途不動産売買契約書を作成する」と明記されている不動産会社保管用の不動産購入申込書は、印紙税の対象外です。

一方で、個人保管用の不動産購入申込書は印紙税の対象です。第1号文書の税率で印紙税を納付しなければなりません。

不動産会社保管用と個人保管用では、扱いは異なるため、十分に注意しましょう。

3. 土地契約にかかる印紙代を納付しなかった場合の罰則

土地契約に関する契約書や文書に収入印紙を貼らなかったからといって、契約の法的効力が失われることはありません。
ただし、納税の義務を怠ったとして、ペナルティを課せられます。

土地契約にかかる印紙代を納付しなかった場合の罰則を見ていきましょう。

3-1. 税務調査で発覚した場合

課税文書の制作者が本来納付すべき印紙税を納付しなかった場合、「過怠税」というペナルティが課せられます。

印紙税を納付せずに放置し税務調査等で不正が発覚した場合、過怠税は「本来納付すべき印紙税」「本来納付すべき印紙税×2」です。

すなわち印紙税の納税を怠った場合は、通常の3倍の印紙税を納付しなければなりません。

3-2. 自己申告した場合

税務調査を受ける前に、課税文書制作者が所轄の税務署長に対し「印紙税を納付していない旨の申出書（印紙税不納付事実申出書）」を提出した場合は、ペナルティは軽減されます。

「本来、納付すべき印紙税額」の1.1倍を改めて納付すれば問題ありません。

3-3. 消印を忘れた場合の罰則にも注意

課税文書に収入印紙を貼り付けただけでは、適切に納税したとはいえません。収入印紙を貼り付けた後は、印鑑やサインで「消印」をすることが必要です。

課税文書制作者が消印を怠った場合もペナルティの対象となります。本来納付すべき印紙税額を再度納付しなければなりません。

参考：No.7131 印紙税を納めなかったとき｜国税庁

3-3-1. 収入印紙の消印とは

収入印紙の消印とは、貼付した収入印紙と契約書のどちらにもかかるように押印することです。

ただ収入印紙を貼り付けただけでよしとした場合、収入印紙を剥がして再利用しようとする人が出るかもしれません。収入印紙に印を押すことで、収入印紙の再利用を防ぎます。

消印の印鑑は、スタンプ印や三文印を使っても問題ありません。印鑑がない場合はボールペンやサインペン等、消えない筆記具で署名してもよいでしょう。

収入印紙の左右にはっきりと押印・サインをし、再利用できないようにしてください。

なお、収入印紙の消印は売主・買主双方が行う必要はありません。どちらが消印を担当するか、事前に決めておきましょう。

4. 土地契約では適切な印紙代が必要

土地契約では、「不動産売買契約書」「売買契約変更の覚書」などを取り交わす際に、収入印紙の貼り付けが必要です。
収入印紙が必要な文書・不要な文書が混在しているため、要不要についてきちんと理解しておきましょう。

収入印紙は、印紙税を納付するために貼付するものです。万が一貼り忘れると「脱税」と見なされ、ペナルティの対象となります。

土地契約がスムーズに進むよう、収入印紙と消印を忘れないようにしましょう。