地代家賃の消費税区分についてわかりやすく解説 - バックオフィスクラウドのジンジャー(jinjer)

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地代家賃の消費税区分についてわかりやすく解説

おもちゃの家とお金

地代家賃とは、事業で使用する建物や土地を賃借するときの代金を経費として計上する際に使用する勘定科目です。
一口に地代家賃といっても、含まれる代金にはさまざまなものがあり、消費税の課税区分も異なります。

この記事では、地代家賃の消費税区分について解説します。
消費税法上の取り扱いが少し複雑なので、ここでしっかりと知識を整理しておきましょう。

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1. 地代家賃とは?

はてなが書かれた紙を持つ男性

そもそも地代家賃とは、経費を計上するときに用いられる勘定科目のひとつです。
事業に直接必要な建物や土地を借りるときの賃料に用いられます。

具体的には、以下のような代金は地代家賃として計上することが可能です。

・事務所や店舗の家賃
・駐車場や土地の賃借料
・トランクルームや倉庫のレンタル代
・レンタルオフィスやシェアオフィスの使用料
・管理費や共益費
・20万円未満の返還されない敷金、礼金、更新料など

なお似たような勘定科目に「賃借料」がありますが、こちらは建物や土地、機械などを借りるときに使用されます。

建物や土地の賃料を賃借料として処理することもできますが、細かく支出を把握するために、地代家賃と賃借料は別々に管理することをおすすめします。

関連記事:地代家賃とは?該当する経費や仕訳例を紹介

2. 地代家賃の消費税区分

区分けされるコマ

地代家賃は、支払いの内容によって課税対象になる代金と非課税になる代金があります。
地代家賃に発生した消費税は、「仕入税額控除」として課税売上にかかる消費税額から控除することができます。

二重課税を防ぐためにも、それぞれを区別して把握しておきましょう。

2-1. 地代家賃に区分される費用のうち課税対象になるもの

地代家賃のうち課税対象となるのは、以下の物件です。[注1]

1. 事業に直接必要な建物の家賃
2. 駐車場及びその他の施設の利用を伴う賃料
3. 貸付期間が1か月未満の土地代

基本的に、課税対象となるのは事業に直接必要な建物にかかる費用です。

例えば、事務所や店舗の家賃などは課税対象となります。
また、事業で使用する駐車場や貸付期間が1か月未満の土地に関しても課税対象となります。

[注1]No.6225 地代、家賃や権利金、敷金など|国税庁

2-2. 地代家賃に区分される費用のうち課税対象にならないもの

地代家賃のうち課税対象にならないのは、以下の物件です。[注1][注2]

1. 貸付期間が1か月以上の土地代
2. 住居用であることが明らかな建物
3. 以下の条件を満たす駐車場
 ・未整備の駐車場
 ・1戸あたり1台以上のスペースがある駐車場
 ・家賃と駐車場代金を区別していない駐車場

土地の譲渡や貸付けは、消費税の課税対象になっていません。
また、駐車場であっても、一定の条件を満たしている場合は非課税となる点を押さえておきましょう。

建物と土地を合わせた賃貸物件の場合は、賃料の総額に対して課税されます。
たとえ賃料が建物部分と土地の部分で分かれていても、総額を建物の家賃として考えるため注意が必要です。

建物に関しては、住居用であることが明らかな場合は非課税となります。
契約において住居用や事業用かが明らかになっていない場合は、実際の使用状況に応じて判断されます。

[注2]No.6226 住宅の貸付け|国税庁

3. 消費税法上の取り扱いで注意すべき点

注意

地代家賃の消費税区分については説明したとおりですが、ほかにも消費税に関して気をつけなければいけないポイントが存在しています。
ここからは、地代家賃の消費税法上の取り扱いで注意が必要なポイントを紹介します。

3-1. 事業用スペースにのみ課税される

先述したとおり、地代家賃の消費税は事業用スペースにのみ課税されます。
事業用として借りた物件の一部を居住スペースとして使用している場合は、そもそも契約形態が事業用であるため、消費税が課税されます。

それでは、住居用として契約した建物の一部を事務所として使用している場合は、どうなるのでしょうか。

この場合は、床面積などの比率にもとづいた合理的な計算によって、事業用スペースにのみ消費税を課税します。
住居用として契約しているからといって、必ずしも非課税になるわけではないことを理解しておきましょう。

3-2. 住居用物件と認められるための要件がある

建物が課税・非課税のどちらに該当するのかを判断するときは、住居用であることが明らかかどうかというポイントが重要となります。

住居用であることが明らかと判断されるためには、以下の要件を満たさなければいけません。

・契約上、住居用であることが明示されている
・貸付期間が1か月以上
・旅館業や民泊事業に該当しない

なお、貸付期間が1か月以下のウィークリーマンションは「旅館業」に該当する可能性が高いため、ほとんどの場合で消費税が課されます。
対して、1か月以上の貸付を基本とするマンスリーマンションの場合は、原則住居用として認められるため非課税となります。

3-3. 仕入税額控除ができない場合がある

住居用物件を借りて一部を事務所として利用する場合は、事業用スペースに対して消費税が課税されます。
しかし、この場合は売上額にかかる消費税額からの控除(仕入税額控除)が適用されない点に気をつけなければいけません。

消費税基本通達6-13-8によると、住居用として賃借している物件において、契約変更を行わずに事業用に使用した場合、仕入税額控除することができないとしています。[注3]

つまり、事務所として使える居住用物件を事務所として使用した場合や居住用マンションを大家に黙って事務所とした場合は、課税された消費税を売上にかかる消費税から控除できないというわけです。

仕入税額控除の処理を行いたい場合は、十分に注意しましょう。

[注3]第13節 住宅の貸付け関係|国税庁

4. 地代家賃を計上するときの注意点

重要ポイントメガホン

地代家賃を経費として計上するときは、消費税のほかにも気をつけたいポイントが存在しています。
ここでは、2つの注意点についてみてみましょう。

4-1. 地代家賃が経費にならないケースがある

地代家賃を計上するときに押さえておきたい税法として、所得税法が挙げられます。

通常、事業活動に必要な取引にかかる代金は、経費として売上から控除することが可能です。
しかし所得税法の第56条によると、生計を一にする親や親族から借りている物件に賃料を支払った場合、その代金は経費にできないと定められています。[注4]

この場合は、反対に賃料を受け取ったとしても収入金額には含まれません。

ただし、生計を一にしない親や親族から建物や土地を借りている場合は、経費に算入できます。
また、借りている建物や駐車場の固定資産税、修繕費、減価償却費などに関しては、事業主が支払っている部分は経費にすることが可能です。

[注4]所得税法|e-Gov法令検索

4-2. 計上のタイミングに注意が必要

地代家賃を支払うときは、翌月分の賃料を当月支払うことが一般的です。
この場合、計上の方法としては以下の2通りが考えられます。

1. 支払った月に地代家賃として計上する
2. 支払った月に「前払費用」として処理し、翌月に「地代家賃」に振り替える

実務上では、業務を簡素化するために前者が採用されるケースが多い傾向にあります。

基本的にどちらの方法を採用しても問題ありませんが、処理が年末をまたぐ場合は気をつけなければいけません。
地代家賃は年度ごとに集計する必要があるため、1月から12月までの家賃と、翌年1月の家賃を区別して計上するようにしましょう。

関連記事:勘定科目「地代家賃」に仕訳するときのポイントや注意点を解説 

5. 地代家賃の消費税区分をしっかりと理解しておこう

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地代家賃は、支払いの内容によって消費税が課税になる場合と非課税になる場合があります。
基本的に、事業用の建物や駐車場は課税、住居用の建物や土地は非課税となりますが、状況によって判断が異なるため注意が必要です。

地代家賃を計上するときは、消費税区分のほかにも所得税法や計上のタイミングに留意しなければいけません。
迷ったら自己判断せず、専門知識をもったプロに相談することをおすすめします。

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目黒颯己

目黒颯己

HR NOTEのライター、総合求人サイトとシニア向け情報メディアの立ち上げを経て、現在はjinjer blogの運営に携わっています。 事業視点から、バックオフィスの重要性を啓蒙するコンテンツを作っています。 保有資格:ファイナンシャル・プランニング技能士(3級)

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