2022年5月18日、宅地建物取引業法（宅建業法）が改正されました。この法改正は、おもに社会のIT化を図るデジタル改革関連法をもとに行われ、不動産業務の電子化を目指すものです。

この記事では、2022年に行われた宅建業法の改正内容について解説します。関連法令の変更点についても紹介しておりますので、今までとの違いについてしっかりと整理しておきましょう。

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1. 宅地建物取引業法（宅建業法）とは？

宅建業法とは、宅地建物取引業に免許制度を採用して規制を行うことで、業務の適正化や取り引きの公正化、購入者の利益保護、宅地建物の円滑な流通を図る法律のことです。

2. 2022年5月施行の宅建業法改正のポイント

今回の法改正は、「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律」を根拠に、押印・書面手続きの見直しの一環として実施されました。この法令は、デジタル社会の形成に関する施策を実施するために必要な整備を行うためのもので、国民の利便性向上や負担の軽減を目的として制定されています。

今回改正された宅建業法は2022年5月18日より施行となりましたが、一体何が今までと違うのでしょうか。さっそく、法改正のポイントについてみてみましょう。

2-1. 宅地建物取引士による押印義務の廃止

1つ目の変更点は、宅建士による押印義務の廃止です。

従来、宅地建物の取り引きを行う際は、「重要事項説明書」と「宅地建物の売買・交換・賃貸締結後の交付書面」について宅建士の記名・押印が不可欠でした。しかし、今回の法改正により押印義務が廃止されています。［注1］

なお、宅地建物の売買・交換媒介契約・代理契約を締結したときの書面に関しては、今後も押印が必要です。［注2］混同してしまわないよう、十分に注意してください。

2-2. 一部書類の電磁交付が認められる

2つ目の変更点は、書類の電子交付が可能となった点です。業務のデジタル化を推進するために、今回の法改正では一部書類の電子交付も認められるようになりました。

電子交付が可能となったのは、以下の書類です。

・重要事項説明書
・媒介・代理契約締結時の交付書面
・レインズ登録時の交付書面
・契約締結時の交付書面

上記の書類は、今後USBメモリや電子メールを用いた方法、またはWebページからダウンロードする方式で交付することが可能となります。［注1］

ただし電子交付をするためには、それぞれの書面ごとに定められた当事者から承諾を取る必要があります。許可なく一方的に電子交付をすることは認められていない点に気をつけましょう。

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3. 宅建業法関連法令に関する改正

2022年5月18日に実施された宅建業法改正以外にも、関連法令にまつわる改正は数多く行われています。宅建業を営む場合は、さまざまな法令をふまえたうえで業務を遂行しなければいけません。

そこでここからは、宅建業を営む際に押さえておきたい関連法令に関する改正内容を紹介します。今回の法改正内容とともに、しっかりと理解しておきましょう。

3-1. 宅建士の常駐義務を廃止

2021年7月1日より宅建業法の解釈・運用の考え方が改正され、宅建士の常駐義務を廃止することになりました。［注3］

従来、宅地建物取引業者の事務所には、従業員5人に対して1人の割合で専任の宅建士を置く必要があり、事務所に常駐することが義務付けられていました。しかし、新型コロナウイルス感染拡大の影響を受け、ITの活用などによって適切な業務ができる体制が確保されていれば、事務所以外で勤務をすることが可能となったのです。

これにより、宅建士のテレワークが可能となりました。

3-2. 告知義務ガイドラインの策定

2021年10月8日、国土交通省より「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が公表されました。このガイドラインは、いわゆる事故物件を顧客に紹介する際の「告知義務」について定めたものです。［注4］

従来、不動産業者が顧客に事故物件を紹介するときは、その旨を伝える義務があります。しかし、事故物件に関する適切な調査や告知の判断基準は存在しておらず、取引現場での判断が難しかったことから、円滑な流通や安心できる取り引きが阻害されていました。

そこで、告知義務に関するガイドラインを定めることで、判断基準を明確にする狙いがあるのです。たとえば、「媒介を行う際は、売主・貸主へ過去に生じた死について説明を求める」「自然死や日常生活の中における不慮の死は告知しなくてもいい」といった内容を規定しています。

なお、ガイドラインは居住用不動産に限って適用されており、事業用不動産については適切な対応を求めるのみの規定となっています。

3-3. 住宅瑕疵担保履行法に関する変更

新築住宅の売主は、住宅の主要構造部分に瑕疵があった場合に「10年間の瑕疵担保責任」を追わなければいけません。この瑕疵担保責任をしっかりと果たし、住宅購入者の利益保護を図るために交付されたのが「住宅瑕疵担保履行法」です。

住宅瑕疵担保履行法の改正では、2021年度より保険や供託の状況について届け出る「基準日」が、年2回から年1回に変更されました。従来は9月30日と3月31日の2回届け出る必要がありましたが、現在は3月31日のみの届け出で構いません。［注5］

3-4. 成年年齢の引き下げによる契約への影響

2022年4月1日より、成年年齢が18歳に引き下げられました。これにより、満18歳の人は親の同意がなくても不動産契約をすることが可能となり、契約を取り消す「未成年者取消権」を行使できなくなりました。［注6］

18歳や19歳は、社会人経験が豊富な大人と比べると、まだまだ判断力が劣っています。したがって、売買や賃貸に関する契約後にトラブルが生じてしまう危険性は十分に考えられます。

顧客だけではなく自社を守るためにも、新しく成年として認められた年齢の顧客と契約を締結する際は、慎重に判断しましょう。

4. 宅建業法の改正による業務への影響

法改正によって、従来は書面での交付が可能であった書類に関して、電子化することが可能となりました。電子化には、業務の効率化やペーパーレス化などのメリットが豊富な一方、デメリットも存在しています。

最後に、宅建業法の改正による業務への影響について説明します。

4-1. 業務のデジタル化が必須になる

今回行われた法改正により、宅建業における業務のペーパーレス化が一気に進むことが予想されます。媒介・代理契約締結から重要事項説明、売買・賃貸契約書の締結までをすべて電子化できるため、業務フローが大幅に変更されることは間違いないでしょう。

ただし業務を効率化できる一方で、社内のIT業務が増えることは避けられません。業者によっては、業務のデジタル化に苦労することも考えられるでしょう。

近年は、業務のデジタル化を支援するシステムが提供されており、パソコンが苦手な人でも簡単に契約書の作成や顧客管理などを行うことが可能です。「IT業務が苦手」「法改正対応のために何をすればいいかわからない」という場合は、ぜひ業務支援システムの導入を検討してみてください。

4-2. 顧客対応が必要になる

業務のデジタル化に対応する必要があるのは、決して業者側のみではありません。書類の電子交付をするということは、受け取る側もIT環境に対応する必要があるということです。

国土交通省が公表したマニュアルでは、書面の電子交付を行う際は、相手のIT環境について以下のような事項を確認することを定めています。［注7］

・宅建業者が利用するソフトウェアに相手方が対応可能か
・交付する電子書面が改変されていないかどうかの確認ができるか
・重要事項説明書のダウンロード形式に対応可能か
・ITを活用した重要事項説明を受けられる環境が整っているか
・ITを活用した重要事項説明を受ける際、同時に添付書類が確認できるか

万が一、ITを活用した重要事項説明を行っている最中に音声や画面に問題が生じた場合は、一度説明を中断して状態を改善したうえで、説明を再開する必要があります。

5.宅建法改正と契約の電子化

宅建法の改正にともなって契約業務の電子化が進んでいます。宅地建物取引士による押印義務の廃止、また重要事項説明書等の書類の電子化が可能になったことで書面契約の形から電子契約の移行が容易になりました。

電子契約を導入することで不動産において大きなコストである印紙税の削減、また不動産契約における契約業務にかかる時間を削減できます。

電子契約を利用する際はクラウド型の電子契約サービスを導入することが最も一般的です。

6. 宅建業法改正に対応して業務を効率化しよう

今回実施された宅建業法改正では、従来書面で交付されていた書類の電子化と押印廃止が定められました。業務に大きな変化をもたらす変更が行われたので、宅建士はその内容を十分に理解し、適切に対応しなければいけません。

交付書類を電子化する際は、多くの準備や業務フローの改善が必要となります。すべて自社で対応することが難しいという場合は、バックオフィス業務を自動化できる電子契約などといったITシステムの導入を検討してみてもいいでしょう。

［注1］不動産取引時の書面が電子書面で提供できるようになります。～宅地建物取引業法施行規則の一部改正等を行いました～｜国土交通省

［注2］宅地建物取引業法｜国土交通省 東北地方整備局

［注3］宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の一部改正について｜国土交通省

［注4］宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン｜国土交通省

［注5］【重要】基準日の変更について｜国土交通省

［注6］民法改正「成年年齢の引下げ」に伴う不動産取引のトラブルに注意してください！｜東京都住宅政策本部

［注7］重要事項説明書等の電磁的方法による提供及びＩＴを活用した重要事項説明実施マニュアル｜国土交通省