電子契約は賃貸借契約でも可能?法改正の変更ポイントがわかります! | jinjerBlog

電子契約は賃貸借契約でも可能?法改正の変更ポイントがわかります!

契約内容の確認や署名をオンライン上で締結できる電子契約は、契約手続きに関する諸費用や労力を削減したり、書面契約よりもリードタイムを短縮できるメリットがあります。

不動産賃貸取引に関しても電子化の推進が急務となっています。これまで宅地建物取引業法に基づき書面交付が義務付けられていた重要事項説明書(35条書面)と賃貸借契約書(37条書面)も、2021年の法改正によって電子化することが可能になります。

この記事では、賃貸借契約の電子化に関する法律の現状や、法改正による変更ポイントについて解説します。

「法改正で何ができるようになったの?」
【弁護士監修】不動産業界における電子契約の法改正を徹底解説!

2022年5月施行のデジタル改革関連法の改正により、不動産業界での電子契約が解禁されました。

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1.電子契約とは

電子契約は、パソコンやスマートフォン、タブレットなどの電子機器を使用し、オンライン上で電子署名をして契約を締結する方法です。

電子署名を施した電子データには、印鑑証明書の代わりとなる電子証明書ほか、契約が締結した日時の証明や、その日時以降に文書が改ざんされていないことの証明となる「タイムスタンプ」を刻印します。電子署名やタイムスタンプを施した電子データは、企業内サーバーやオンラインストレージ上に保管されます。

1-1.電子化するメリット

契約書を電子化するメリットとしては、主に3つあります。

印紙税など契約手続きに関する諸費用を削減できることのほか、窓口に足を運び手書き記入や捺印など、手続きにかかる労力を削減できます。

また、電子契約はオンライン上で契約内容を確認し、電子署名をによって合意をした時点で契約が締結するため、従来の書面の契約よりもリードタイムを大幅に短縮できます。

2.賃貸の契約書類は電子化が可能?

多くの契約は電子化することが可能ですが、なかには電子化を制限している契約類型もあります。では、マンションやアパートを借りるための契約書の電子化は可能なのでしょうか。

まずは賃貸借契約書の特徴や契約更新時の合意書などについて見ていきましょう。

2-1.賃貸借契約書の特徴

賃貸借契約書は、マンションやアパートなどの賃貸物件を借りるための契約書で、物件の内容や賃貸条件が記されています。賃貸人・賃借人双方が内容を確認し、合意のもとに賃借人が署名・捺印することで契約が締結します。
賃貸借契約書に記されている主な内容は次のとおりです。

● 物件の内容について(名称や所在地、構造種別や延床面積ほか、付属品や残留物について)
● 賃貸条件について(契約期間と更新、賃料・共益費など)
● 契約解除や明け渡しなどの条件について

2-2.重要事項説明書

重要事項説明書とは、宅地建物取引業法によって、物件を仲介した不動産会社が発行を義務付けられている書類です。賃料などの賃貸条件や建物状況など、賃貸借契約に関した重要事項を賃借人に説明するために、賃貸借契約書を元に作成します。

重要事項説明書への記名押印、賃借人への内容の説明は宅地建物取引士がおこないます。

2-3.契約更新時の合意書

契約更新時の合意書とは、賃貸借契約の更新について合意した内容を記し、賃貸人・賃借人のあいだで証明するための書類です。

契約更新の条件に特約事項がある場合や、連帯保証人の状況(更新時の連絡先や保証能力など)についても合わせて記載します。

2-4.定期借家契約について

定期借家契約とは借地借家法に基づく契約類型の1つで、定められた契約期間が満了するとともに賃貸借契約が終了する借家契約です。

一般的な賃貸物件の場合、正当な理由がない限り、賃貸人は賃貸契約の更新を拒絶できません。一方、定期借家契約は、下記の要件を満たしていることを条件に契約を終了することができます。

● 契約期間を確定的に定めること
● 公正証書を作成して契約すること
● 契約期間満了とともに賃貸関係が終了することについて、賃貸人から賃借人に契約書以外の書面を通して事前説明すること

定期借家契約を延長する場合は、賃貸人・賃借人双方の合意のもと、再契約をする必要があります。

電子化可能 契約類

3.賃貸借契約の完全電子化は可能?

賃貸借契約を完全に電子化することは可能なのでしょうか。ここでは、不動産賃貸取引に関わる書類ごとに定められた法律や、法改正による賃貸借契約完全電子化の流れについて説明します。

3-1.書面での交付が義務付けられている法律

不動産取引では、宅地建物取引業法に基づき、書面による交付が必要なものがあります。それが重要事項説明書と賃貸借契約書です。

●35条書面(重要事項説明書)
重要事項説明書のことを35条書面といいます。宅地建物取引業法第35条に基づき、宅建士の記名・押印が必要なため、書面での交付が義務付けられています。

●37条書面(賃貸借契約書)
賃貸借契約書のことを37条書面といいます。35条書面同様、宅建士の記名押印が必要なため、書面での交付が義務付けられています。

3-2.賃貸借契約完全電子化への流れ

前述のとおり、これまで書面での交付が義務付けられていた35条書面・37条書面でしたが、2017年に賃貸借契約における「重要事項説明の対面原則」の規制緩和開始をきっかけに、2019年10月1日からの3ヵ月間、国土交通省は「重要事項説明書等(35条、37条書面)の電磁的方法による交付(電子書面)に関する社会実験」を試験的に実施。

その後ガイドラインを見直して2020年9月から再び社会実験を再開し、実施した登録事業者からの「時間短縮」「保管しやすい」といったアンケート結果を踏まえ、対象書面の電子化を進めていく流れとなりました。

そして2021年9月の「デジタル改革関連法」の施行によって本格的に電子化が解禁され、35条書面や37条書面は2022年5月までに電子化が可能となります。

4.法律の現状と法改正の今後の見込

不動産賃貸取引の電子化をめぐる法律や、今後の法改正はどのようになっていくのでしょうか。

4-1.今までの法律

2021年5月、参議院本会議でデジタル改革関連法が成立。同年9月1日には、国や地方行政のIT化やDXの推進を目的とした新たな行政機関「デジタル庁」が設置されました。

今回デジタル改革関連法は成立したことにより、宅地建物取引業法を含む48の法律に関して法改正が施行されます。「押印義務の廃止」と「書面化義務の緩和(書面の電子化)」です。

4-2.2022年5月の宅建業法の改正後の法律

デジタル改革関連法成立に基づく法改正では、不動産取引における書類の電子化は実現しておりませんでしたが、2022年の5月に宅地建物取引業法の法改正が行われ、書面交付が義務付けられていた35条書面(重要事項説明書)と37条書面(賃貸借契約書)の手続きを電子化することが可能になりました。

また、以下の4種類の書面についても、相手方の承諾を条件として、電磁的記録(電子ファイル)での交付が認められることになりました。

・媒介・代理契約締結時の交付書面
・指定流通機構(レインズ)登録時の交付書面(登録証明書)
・重要事項説明書(いわゆる35条書面)
・宅地建物の売買・交換・賃貸借契約等締結後の交付書面(いわゆる37条書面)

また当サイトでは、本章で解説してきたデジタル改革関連法や宅建業法の改正に関して、具体的に何が規制緩和されて、何が電子化されたのかなどをまとめて解説した資料を無料で配布しております。

不動産取引における法改正の内容で不安な点があるご担当者様は、こちらから「デジタル改革関連法 不動産関連書類の電子化解禁マニュアル」をダウンロードしてご確認ください。

5.法改正に伴い賃貸借契約の電子契約の実用性が向上

電子契約は、オンライン上で内容を確認し、電子署名を施すことで契約が締結する契約方式です。現在、重要事項説明書(35条書面)と賃貸借契約書(37条書面)に関しては、宅地建物取引業法に基づき書面交付が義務付けられているため、電子契約を利用できませんでした。

しかし、2021年9月にデジタル改革関連法が成立し、宅地建物取引業法の改正が施行されることによって、35条書面と37条書面の電子化が可能となりました。

法改正が実施される2022年5月以降、不動産賃貸に関する契約業務は本格的に電子化され、賃貸借契約をオンライン上で完結できるようになるでしょう。

「法改正で何ができるようになったの?」
【弁護士監修】不動産業界における電子契約の法改正を徹底解説!

2022年5月施行のデジタル改革関連法の改正により、不動産業界での電子契約が解禁されました。

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