近年は政府が掲げる「働き方改革」の一環として、テレワークの導入が推進されています。

それにともない、契約書の「脱はんこ」の動きが加速化していますが、一部書類は電子化が認められておらず、未だに書面化・押印が義務づけられています。

不動産の賃貸借契約にまつわる書類もそのひとつでしたが、2021年9月に宅地建物取引業法の改正を含むデジタル改革関連法が施行したことで、2022年5月に完全オンライン契約が可能となりました。
賃貸借契約書を電子化するためには、電子契約の基礎知識が必須です。スムーズに導入するためにも、以前との変更点などを押さえ、準備に取り組みましょう。

今回は、賃貸借契約書の電子化に関する基礎知識や、宅建業法改正の内容、電子化するメリット、準備についてまとめました。

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1.電子契約とは

電子契約とは、電子契約書に電子署名を入れることで、オンライン上で締結する契約のことです。

従来の紙を使った契約とは異なり、契約書の送付からサイン（電子署名）、保管、管理にいたるまで、すべてのプロセスをオンライン上で完結させられるので、契約書関連の手続きを簡略化させることができます。

「インターネット上で大事な契約書を取り交わすなんて危険なのでは…」と思うかもしれませんが、暗号化の技術で現在ではセキュリティも非常に強固になっています。

電子契約では安全に契約を交わせるよう、あらかじめ電子証明書（データの公開鍵）を発行したうえで、元になる契約書の電子データと、それを暗号化した電子データを相手に送付します。

データの暗号化には秘密鍵が使用されますが、秘密鍵とペアになる公開鍵でしか暗号化されたデータを復元できない仕組みになっているため、万一データが外部に漏洩したとしても、第三者の目にデータ内容が触れる心配はありません。

また、データを受け取った相手は、公開鍵によって復元したデータと、送付された元になる契約書の電子データが一致するかどうかを確かめることで、文書の改ざんが行われていないことや、暗号化したのが送付元であることを確認できます。

このように、安全性が固く保証された仕組みになっているため、オンライン上でも安心して契約を締結させることが可能です。

2.今まで賃貸契約で電子契約が利用できなかった理由

電子署名法が2001年に施行されて以降、IT書面一括法やe-文書法の施行および電子帳簿保存法の度重なる改正などにより、現在ではほとんど契約の電子化が認められています。

しかし、一部の文書については、他の法律によって書面化が義務づけられているため、電子契約ができないケースがあります。

不動産賃貸契約に欠かせない「賃貸借契約書」と「重要事項説明書（重説）」もそのうちのひとつで、前者は宅地建物取引業法37条、後者は同法35条により、契約は書面で交わし、押印することが義務づけられています。［注1］

ただし、2019年10月より重説等を電子契約化するための試みとして、「重要事項説明書等(35条、37条書面)の電磁的方法による交付(電子書面)に関する社会実験」が実施されました。［注2］

当該試験は当初3ヶ月間の予定でしたが、令和3年3月10日からは「当面の間」実施することを決定し、実施中は録画・録音の実施、説明の相手方の本人確認、宅地建物取引士証の提示などを条件に、テレビ会議等を利用した重要事項の説明および、電子書面交付されたファイルの確認と電子書面交付による説明が可能となっています。

実験中は、事前に宅地建物取引士が記名押印した重説等の書面（紙）を交付する必要がありますが、宅建業法改正を含むデジタル改革関連法が正式に施行された後は押印義務が廃止され、契約書および重説の電子書面交付が可能となります。

［注1］宅地建物取引業法｜e-Gov法令検索

［注2］重要事項説明書等の電磁的方法による交付に係る社会実験のためのガイドライン概要｜国土交通省

3.宅建業法改正について解説

宅建業法改正を含む「デジタル社会形成整備法第50条による改正」は、公布日である2021年5月19日から起算して一年を超えない範囲内において施行されることが決まっています。［注3］

なお、賃貸借契約の電子化に対する取り組みがスタートしたのは5年前にさかのぼります。

以下では、デジタル改革関連法の成立日時と、それにともなう宅建業法改正の内容、施行の流れを以下にまとめました。

①2017年10月1日：賃貸取引に係るＩＴ重説ITの本格運用開始
②2021年3月30日：売買取引に係るIT重説の本格運用開始
③2021年5月12日：デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律（デジタル改革関連法）の成立
④2022年5月18日まで：宅建業法の改正を含むデジタル改革関連法の施行

テレビ会議などのツールを使った重要事項説明実施（重説）は2017年に本格運用が開始され、約3年半の歳月を経て、デジタル改革関連法の成立・公布に至ったことになります。

なお、①～②の時点では、あくまでIT重説の運用のみが実施されましたが、④以降はIT重説を行うことを条件として、契約書への押印が廃止されると共に、契約書・重説の電子書面交付が全面解禁されます。

今回の改正の対象となる宅建業法の条文は以下の通りです。

● 第35条5項
改正前：記名押印しなければならない
改正後（案）：記名しなければならない

● 第35条7項
改正前：記名押印させなければならない
改正後（案）：記名しなければならない

● 第34条2　11項・12項、35条8項・9項、37条4項・5項
新設

新設された条文では、依頼者の承諾を得ることを前提に、政令で定めるところにより、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法であって同項の規定による記名押印に代わる措置を講ずるものとして国土交通省令で定めるものにより提供させることができる、と定められています。［注4］

ここまで宅建業法の改正について解説しましたが、さらに詳しく法改正の内容を知りたい方や、その他に不動産業界にかかわる電子契約の法改正について知りたい方に向け、2022年に実施された宅建業法の改正によって、具体的に何が規制緩和されて、何が電子化されたのかについて解説した資料を無料で配布しております。

不動産業界で契約業務の電子化について興味のあるご担当者様は、こちらから「デジタル改革関連法 不動産関連書類の電子化解禁マニュアル」をダウンロードしてご確認ください。

［注3］賃貸取引に係るＩＴ重説の本格運用の開始について｜国土交通省

［注4］デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律案新旧対照条文｜内閣官房

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4.賃貸借契約を電子化するメリット

賃貸借契約を電子化すると、以下のようなメリットがあります。

4-1.業務効率化

賃貸借契約を電子化すると、契約書や重説の作成・送付をすべてインターネットで行えるようになるため、書面の印刷や製本、郵送の手間が省けます。

契約書のやり取りも、郵送によるタイムラグがなくなるため、業務を大幅に効率化することができます。

4-2.印紙税削減による大幅コストカット

賃貸借契約のような不動産取引をおこなうとき、書面契約の場合では一回の契約につき収入印紙代数万円が必要になってしまいます。

しかし、電子契約の場合は収入印紙が必要ありません。そのため印紙税がかからず、大幅なコストカットが可能です。

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4-3.セキュリティ強化

冒頭で説明したように、電子契約には電子証明書の発行などによるセキュリティ対策が採用されています。

第三者による文書の閲覧および改ざんができない仕組みになっているため、安全に契約を締結することができます。

また、契約書のデータをクラウド上などで保存しておけば、万一会社のPCが破損したり、大規模災害に見舞われたりしても、大事なデータを保護することが可能です。

5.今からできる電子化のための準備

デジタル改革関連法は2021年9月に施行され、2022年5月には、賃貸借契約書を含む不動産取引関連の契約書についても完全電子化が可能となりました。

速やかに電子化へ対応するため、以下の準備を進めましょう。

5-1.電子契約サービスの選定・導入

業務に電子契約を導入するなら、電子契約に必要な機能が一通りそろった電子契約サービスを利用するのが基本です。

電子契約サービスは複数のベンダー（製造元、販売供給元）から提供されていますが、それぞれ特徴や機能、料金体系に違いがありますので、自社に合ったサービスを選定・導入することが大切です。

サービスの検討から導入、現場への浸透にはそれなりの時間が掛かりますので、今のうちに電子契約サービスの比較を行っておきましょう。

6.メリットの多い賃貸借契約書の電子化を進めましょう

これまで、不動産の賃貸借契約書や重説は書面（紙）で交付し、記名・押印することが法律で義務づけられていました。

しかし、2021年5月に成立したデジタル改革関連法によって宅建業法が改正され、賃貸借契約書・重説の電子書面交付が可能となりました。書面への押印も不要となったため全オンラインでの賃貸借契約も解禁されたのです。

賃貸借契約書を電子化すれば、業務効率が大幅にアップする上、セキュリティも強化できますので、賃貸借契約書・重説の電子化が可能になったら、ぜひ導入を検討されることをおすすめします。